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효성FMS 뉴스룸

소식

[금융 라이프] 집값만 내면 내 집 마련 끝? 주택을 살 때 내야할 비용들은?

2019-05-20

3기 신도시가 발표되면서 부동산 시장에도 변화의 바람이 불고 있습니다. 내 집 마련을 준비하고 있다면 더없이 좋은 기회가 될 텐데요. 주택 구매를 위한 첫 번째 준비는 바로 자금 마련이죠. 하지만 오로지 주택 구매 가격만을 생각하고 추가로 들어가는 부대비용을 예상하지 못해 낭패를 보는 일이 많습니다. 취득세 및 양도세, 인지세, 법무사 수수료, 중개 수수료 등이 필요한데요. 주택 구매만으로도 금액이 만만치 않은데 여기에 부대비용까지 더해지면 부담이 더 커지므로 예산을 짤 때 미리 꼼꼼하게 따져보고 계산해야 합니다.

부동산 거래를 위한 세금, 취득세와 양도세 납부하기

취득세는 부동산 등 과세물건 취득에 대해 취득자에게 부과하는 세금입니다. 주택을 구매하면 취득일(잔금 납부일) 기준으로 60일 이내에 취득세를 내야 하는데요. 일반적으로 법무사가 처리하며, 등기를 하는 경우에는 등기일까지 납부해야 합니다. 취득세는 취득자의 주소지가 아닌 해당 부동산 소재지 시・군・구청에 납부합니다. 전용면적이 85㎡ 이하인 경우, 실거래가 6억 원 이하면 1%, 6억 원 초과 9억 원 미만은 2%, 9억 원 초과는 3%를 취득세로 납부해야 합니다.

또한, 주택을 매도하는 경우에도 양도세라는 세금을 내야 하는데요. 양도세는 주택을 1년 미만으로 보유했을 때 양도차익에 대한 40%의 세금이 부과되고, 1년 이상~2년 미만 보유 시에는 양도소득세율표에 따라 6~42% 과세됩니다. 단, 1가구 1주택자가 2년 이상 보유하고 있다가 매도할 때는 양도세는 내지 않아도 되는데요. 비과세는 실거래가격 9억 원까지이며, 이를 초과한 부분에 대해서는 세금이 부과됩니다.

소유권이전등기를 위해 국민주택채권 구매하기

정부가 국민주택사업의 자금조달을 목적으로 발행하는 만기 5년의 복리 채권을 국민주택채권이라고 하는데요. 주택을 구매하고 소유권이전등기를 하려면 국민주택채권을 의무적으로 사야 합니다. 국민주택채권은 부동산 가격과 지역에 따라 의무 구매율이 달라지는데요. 실거래 금액이 아닌 기준 시가를 기준으로 계산합니다. 예를 들어 서울에 위치한 3억 원의 주택을 구매할 경우에는 2.6%의 채권 매입률이 적용되며, 780만 원의 채권을 구매해야 하는 것이죠. 매입금액은 실제로는 샀다가 바로 되팔 수 있어 채권할인율에 해당하는 비용만 부담하는 것이 일반적입니다. 즉, 국민주택채권을 구매하고 나서 상환일(만기일)에 원금과 이자를 받을 수 있지만, 해당 이자가 적을 뿐 아니라 비용이 부담되기 때문에 보통 매입과 동시에 매도하여 그 차액과 수수료, 세금 등만 부담하는 경우가 많습니다.

채권 매입과 채권 할인은 법무사에게 의뢰하거나 은행에서 직접 처리할 수 있습니다. 국민주택채권은 부동산 매입가가 아닌 공시가격을 기준으로 하며, 공시가격은 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 확인할 수 있습니다. 또한, 공시가격에 따른 국민주택채권 매입액은 주택도시기금 사이트에서 확인할 수 있으여, 매입 버튼을 누르면 채권을 매입할 수 있는 은행도 함께 안내되어 더욱 편리합니다.

매매 계약서 작성 시 필요한 인지세와 증지대 납부하기

인지세는 소유권 이전등기나 주택 담보대출의 저당권 설정을 하면 납부해야 하는 세금인데요. 재산 이전 및 유통거래에 과세되는 유통세로 증서 또는 장부에 인지를 붙여 납부합니다. 매매 계약서(분양권 매매 계약서 포함) 등의 증서를 작성하는 경우에는, 증서의 기재 금액별로 인지 세액에 상당하는 수입인지를 구매하여 증서에 첨부하고 소인해야 합니다. 특히, 2015년 이후부터는 인터넷을 통한 전자수입인지 방식으로 변경되어 종이수입인지를 사용할 수 없게 되었는데요. 주택 매매금액이 1억 원 초과~10억 원 이하인 경우 15만 원, 10억 원 초과의 경우 35만 원의 전자수입인지를 구매해 매매 계약서에 첨부해야 합니다. 1억 원 이하의 주택을 매매했을 때는 인지세가 비과세 됩니다.

증지대는 소유권 이전등기를 신청할 때 내는 것으로 공공기관이나 관공서에서 발급하는 서류들에 대한 수수료라고 할 수 있습니다. 증지대는 건수별로 납부하며, 실거래와 상관없이 일괄적으로 1건당 1만 5천 원입니다. 아파트나 다세대 주택 등의 공공주택은 건물 1건으로 계산되며, 단독 주택은 토지와 건물을 각각 계산하여 2건의 증지 비용이 청구됩니다. 

법무사, 부동산 등 이용한 대행 기관에 수수료 내기

법무사 수수료는 기본수수료 및 대행료(취득세 납부대행, 실거래가 신고, 검인 대행 등), 교통비, 누진료, 부가세 등으로 구성되어 있습니다. 하지만 법무사무소마다 비용이 다를 수 있으니 미리 확인해 보는 것이 좋은데요. 참고로, 기준 시가 3억 원 기준으로 법무사 수수료는 40만 원 안팎의 비용을 예상할 수 있습니다. 

또, 부동산 매매 시 부동산 중개소를 이용했다면 중개 수수료가 필요합니다. 부동산 중개소는 파는 사람과 사는 사람 사이에서 매매 희망가격을 조정하고 계약이 성립되도록 주선해주는데요. 이때, 중개 수수료는 실거래가를 기준으로 2억 원 이상~6억 원 미만 0.4%, 6억 원 이상~9억 원 미만 0.5%, 9억 원 이상 0.9% 이내에서 중개업소와 협의하여 수수료를 결정하며, 여기에 부가가치세가 포함됩니다. 특히, 분양권의 경우에는 매매계약 당시 납부한 계약금과 중도금에 프리미엄을 더한 금액을 기준으로 계산합니다.

이 밖에도 부동산 매매를 할 때는 이사, 청소, 인테리어, 융자 등 상황에 따라 적지 않은 비용이 추가로 필요합니다. 세금 및 기타 부대비용 등을 포함한 여유자금을 미리 계획해서 가용자금을 마련해둔다면, 불필요한 지출을 막을 수 있을 겁니다. 합리적인 부동산 거래와 함께 기분 좋은 내 집 마련의 꿈을 이루시기 바랍니다.

글 / 효성 FMS 편집팀